Нынешняя осень риэлторов не порадует. Даже эти извечные скептики в теме краха «недвижимого» рынка уже не ждут «осеннего оживления». Хотя с прогнозами обвала цен они и не соглашаются, продолжая играть словами.
– Падения я не вижу, но снижение цены заметно в некоторых секторах, например, на рынке хрущевок, – говорит вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости в Киеве Виктор Несин. – Возможно, далее пойдут на уступки застройщики. Те, кто строил своими силами – худо-бедно еще работают, а те, кто жил исключительно за деньги инвесторов – своего клиента уже потеряли.
Стагнация на рынке, а проще говоря, отказ клиентов покупать жилье по заоблачным ценам, заставила многих застройщиков пойти на уступки. Некоторые даже негласно проводят целые акции по снижению первоначально заявленных цен.
Цену делим надвое
В то же время аналитики, неимеющие процента с продаж, говорят о куда более ощутимом падении стоимости жилья – не на проценты, а в разы.– Фактическая «отмена» ипотеки добила и без того притормозивший рынок. Это главная причина грядущего краха цен, ведь более 90% покупок жилья проходили через банк, – считает эксперт компании MPP Consulting Павел Мельник. – Изначально в функционирование рынка недвижимости вложили неправильную «философию» – что он должен дорожать и дорожать непрерывно.
А тем временем платежеспособность покупателей не вселяла надежд уже много лет. Рынок двигали приобретение жилья в кредит и спекулянты. Сейчас рынок «стал», и фирмы-спекулянты пропали. Ходит в кругах застройщиков версия, что нами могут заинтересоваться некие «иностранные инвесторы». Но ведь у иностранцев те же проблемы.
– Допускаю, что квартиры могут подешеветь в 2-3 раза, – продолжает Павел Мельник. – И не исключено, что среди политиков найдутся желающие «возглавить» процесс падения цен на жилье. А ведь все уже происходит, и не первый месяц – стагнация заметна была еще в прошлом году.
Главное – вовремя «упасть на хвост»
И желающие действительно нашлись, причем в первом эшелоне украинской политики.Похоже, Юлия Тимошенко решила получить свои политические дивиденды с закономерного экономического процесса. Она объявила, что правительство снизит цены на жилье вполовину! Ничего не скажешь, тонко придумано: аналитики о крахе заговорили уже всерьез, но тема эта еще не стала общим местом.
Стагнация на рынке, а проще говоря, отказ клиентов покупать жилье по заоблачным ценам, заставила многих застройщиков пойти на уступки
По данным консалтинговых агентств, лишь за последние недели стоимость хрущевок в столице упала на 10–15%. И зачем уже этому «титанику» капитан в лице премьер-министра?
Тем не менее, Юлия Владимировна уверяет, что цены можно только «сбить» – и только путем отмены различных поборов с застройщиков. Указом Кабмина премьер хочет все эти поборы снизить с 37–49% до 5% от стоимости строительства.
Но в цену «квадрата» попадают не только стройматериалы, зарплаты и все сборы в городскую и госказну. Туда же считают... взятки. «А что делать? Это тоже затраты на строительство», – отвечали нам. Об этом никто не говорит открыто, но есть данные что взятки порой (особенно в «центрально-киевских» случаях) могут составлять и 30% стоимости «квадрата» в будущем доме.
В то же время, по мнению Виктора Несина, отмена «поборов» не принесет реальной пользы.
– Не требовать у застройщика процента «метров» в пользу города – значит лишить шанса очередников. Лучше бы кто-то задумался о «взяточной составляющей» цены.
Кабмин столице не указ
Сами застройщики, конечно, только за отмену сборов. На радостях они даже обещают сбросить цены.– Если премьер сдержит слово, то ценовая ситуация изменится. Квадратный метр подешевеет, – считает гендиректор ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Новобуд» Дмитрий Толстых.
– Заявление нашего премьера, что Кабмин собирается освободить застройщиков от ряда налоговых отчислений, не может не радовать, – говорит генеральный директор девелоперской компании «Метрика» Рустем Валеев. – Тем не менее, у меня нет оптимизма в том, что снизить это налоговое бремя удастся на практике.
И сомнения эти более чем обоснованы. Ведь сборы-то устанавливает городская власть, в нашем случае – Киевсовет. И отменять решения органа самоуправления Кабмин не может – полномочий на то у него нет. Секретарь Киевсовета Олесь Довгий уже дал свой «ответ Юле» – в столице никакие сборы снижать не собираются.
Впрочем, это и не нужно – рынок валится и без стараний властей – хоть городских, хоть центральных.
Если разобраться
Сколько и кому платят застройщики
А квартиры таки дешевеют
Цены на недвижимость упадут не на проценты, а в разы. Так, уже за последние недели «хрущевки» подешевели на 10-15%. И Кабмин тут ни при чем
По словам гендиректора ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Новобуд» Дмитрия Толстых, структура «нестроительных» затрат следующая:
– От 10 до 20 % «квадратов» застройщики передают в ГУ жилищного обеспечения города. Величина этого отчисления зависит, например, от того, в какой зоне Киева развернулось строительство. Чем ближе к центру – тем больше процент отчисления.
– Следующий пункт – благотворительный паевой взнос на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры города. Если строится жилье – размер взноса составляет 10% от общей сметы строительства. Если объект коммерческой недвижимости – 20–25% от общей сметы проекта.
– 2,5% от общей сметы строительства застройщики перечисляют пожарным на развитие их материальной базы.
– Еще 5% от сметы поступает на счет специального фонда городского бюджета.
– Районная администрация, на территории которой находится строительная площадка, также заключает с застройщиком инвестиционный договор, согласно которому он должен перечислить в бюджет района еще 5% от общей сметы проекта.
